Reglerne for et fraflytningssyn står i lejeloven. En udlejer, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne boligen senest 2 uger efter at være blevet bekendt med fraflytningen og indkalde dig skriftligt med mindst 1 uges varsel. Sker det ikke, bortfalder kravet om istandsættelse. Dit depositum må højst være 3 måneders leje, og huslejenævnet afgør uenigheder om tilbagebetalingen.
Indlægget handler om private lejeboliger, altså dem, der er omfattet af lejeloven. Bor du i en almen bolig, gælder almenlejeloven i stedet, og uenigheder afgøres af beboerklagenævnet og ikke af huslejenævnet (borger.dk, 2026).
Hvilke regler og frister gælder for et fraflytningssyn?
Lejeloven bruger ordet flyttesyn. Pligten til at holde det ligger hos udlejeren, men kun hos nogle udlejere. Efter § 187, stk. 3 skal en udlejer, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, syne lejligheden "senest 2 uger efter at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted".
Fristen løber altså fra udlejerens kendskab til fraflytningen, ikke fra den dag, du afleverer nøglerne. Derfor er det til din egen fordel at give tydeligt besked, når du er ude.
Du skal indkaldes skriftligt med mindst 1 uges varsel. Parterne kan aftale et kortere varsel, men kun når lejeforholdet er ophævet eller opsagt, står der i samme bestemmelse.
Ved synet skal udlejeren udarbejde en fraflytningsrapport. Rapporten skal udleveres til dig ved synet. Er du ikke til stede, eller vil du ikke kvittere for modtagelsen, skal den sendes til dig senest 2 uger efter synet (§ 187, stk. 4).
Lejer du af en udlejer, der kun udlejer én bolig, for eksempel en privatperson, der lejer sin ejerlejlighed ud, er der ingen pligt til at holde syn eller lave rapport. Det bekræfter Bolius (2026). Til gengæld gælder en frist alligevel: udlejeren kan ikke gøre et istandsættelseskrav gældende, når der er gået mere end 2 uger fra fraflytningsdagen (§ 187, stk. 2).
For udlejere med synspligt løber de 2 uger fra flyttesynet. Og der er en ekstra spærre i samme stykke: "Udgifter til istandsættelse, der ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, er lejeren uvedkommende." Undtagelsen er mangler, der ikke kan opdages ved sædvanlig agtpågivenhed, eller hvis du har handlet svigagtigt.
Hvad må udlejeren kræve, at du sætter i stand?
Udgangspunktet står i lejelovens § 187, stk. 1. Du skal aflevere boligen "i samme stand som ved overleveringen" bortset fra den forringelse, der skyldes slid og ælde og ikke er omfattet af din vedligeholdelsespligt, og bortset fra mangler, som udlejeren skal udbedre.
Sidste punktum er værd at huske ordret: "Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori lejeren overtog det lejede."
Der er også en grænse for, hvad der kan aftales. Efter § 115 kan det ikke aftales, at du ved fraflytning skal istandsætte andet end de dele af boligen, som er omfattet af din egen vedligeholdelsespligt.
Ifølge Bolius (2026) går der et skel ved 1. juli 2015. Er boligen udlejet før den dato, kan udlejeren kræve den afleveret nyistandsat, hvis den var nyistandsat ved indflytningen. Er den udlejet efter 1. juli 2015, kan udlejeren kun kræve, at den afleveres, som den så ud ved overtagelsen, bortset fra almindeligt slid og ælde.
Hvor meget det så er i praksis, afhænger af, hvor længe du har boet der. Bolius (2026) opstiller disse tommelfingerregler:
- 1-12 måneder: har du behandlet boligen ordentligt, er der som regel ikke behov for maling.
- 2-4 år: der vil næsten altid være behov for at male vægge og hvidte lofter, og måske en let slibning af gulvet.
- 5-6 år og derover: ud over vægge og lofter skal det vurderes, om paneler og gulve også trænger.
Misligholdelse er noget andet end slid. Har du boret huller, hvor der ikke skulle bores, eller ladet en skade stå, hæfter du for det. Efter § 149, stk. 2 er lejeren erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, lejeren har givet adgang.
Hvornår får du dit depositum tilbage?
Depositum er ikke en betaling. Efter lejelovens § 59, stk. 1 kan udlejeren ved lejemålets indgåelse kræve højst 3 måneders leje i depositum, og beløbet "henstår til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning". Ifølge Bolius (2026) beregnes både depositum og forudbetalt leje af den rene husleje uden forbrugsudgifter som vand og varme.
Lejeloven sætter ingen frist for, hvornår resten af pengene skal være tilbage på din konto ved et almindeligt lejemål. Den sætter til gengæld en hård frist for kravet imod dig, nemlig de 2 uger i § 187, stk. 2. Rækkefølgen i praksis er: syn, fraflytningsrapport med de arbejder, du skal betale for, og derefter en endelig fraflytningsopgørelse med priser, når udlejeren kender dem (Bolius, 2026).
Ved fremleje findes der en udtrykkelig frist. Efter § 62, stk. 2 straffes den fremlejegiver med bøde, som ikke inden 6 uger fra fremlejeforholdets ophør har foretaget endelig afregning og tilbagebetaling af overskydende depositum og forudbetalt leje. Er sagen indbragt for huslejenævnet, løber fristen fra nævnets endelige afgørelse.
Husk også § 186, stk. 2: du skal senest 8 dage før fraflytning oplyse den adresse, som meddelelser og krav kan sendes til. Gør du ikke det, gør du det svært for dig selv at holde udlejeren fast på fristerne.
Hvad gør du, hvis du er uenig i regningen?
Uenigheder om reglerne i §§ 187-189 afgøres af huslejenævnet. Med lov nr. 1793 af 28. december 2023 blev det skrevet direkte ind i lejelovens § 190, at det også omfatter "tvister om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning".
Ifølge borger.dk (2026) koster det 367 kr. (2026) for en lejer at indbringe en sag for huslejenævnet. Klagen skal være skriftlig og vedlagt dokumentation, for eksempel en kopi af lejekontrakten. Udlejeren får som regel en frist på 2 uger til at svare. Skal nævnet på besigtigelse, bliver begge parter indkaldt med mindst 1 uges varsel.
Huslejenævnet behandler blandt andet "uenighed om lejers pligt til at istandsætte i forbindelse med fraflytning og sager om tilbagebetaling af depositum", oplyser borger.dk (2026). Er du utilfreds med afgørelsen, klager du i Københavns Kommune videre til Ankenævnet for Københavnske Huslejenævn. I alle andre kommuner sker det ved at udtage stævning ved boligretten.
Om sagerne skriver Bolius (2026), at der fra 2021 til 2025 i alt var 716 sager om fraflytning og tilbagebetaling af depositum i huslejenævnene. I 483 af dem var det lejeren, der klagede, og i 464 af dem fik lejeren helt eller delvist medhold.
Din egen dokumentation er det, der afgør den slags sager. Derfor er indflytningen lige så vigtig som fraflytningen, og den har vi behandlet for sig i Indflytningssyn: fejl og mangler inden for 14 dage.
Sådan forbereder du dig på fraflytningssynet
Det meste af arbejdet ligger før synet. Punkterne her følger af lejelovens kapitel 22 og af Bolius' råd (2026):
- Mød op til synet. Du har ret til at være der, og det er nemmere at være uenig i rapporten på stedet end bagefter.
- Tag nye fotos af alle rum, før du afleverer nøglerne, og gem dem sammen med fotografierne fra indflytningen.
- Skriv din egen liste over boligens stand, så du kan sammenholde den med udlejerens rapport.
- Kvittér gerne for modtagelsen af fraflytningsrapporten. Det er ikke det samme som at godkende indholdet, understreger Bolius (2026).
- Oplys din nye adresse senest 8 dage før fraflytning (§ 186, stk. 2).
- Giv adgang til fremvisning. Er lejemålet opsagt, skal du efter § 186, stk. 1 give adgang mindst 2 timer hveranden hverdag på et tidspunkt, der er bekvemt for besigtigelse. Du bestemmer selv tidspunktet.
- Vær ude til tiden. Boligen skal være fraflyttet senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen (§ 187, stk. 1).
Du må selv sætte boligen i stand helt frem til afleveringen, og du må også selv hyre hjælp til det. Bolius (2026) advarer dog om risikoen: udlejeren kan ved synet mene, at arbejdet ikke er udført godt nok, og så kan du komme til at betale to gange. Er der tvivl, kan det betale sig at få prisen på udlejerens krav efterprøvet i stedet for at male på må og få.
Selve flytningen og alt det, der skal nås inden den 1., har vi samlet i Flyttetjekliste: hvad skal du huske, når du flytter?. Flere guider til hele forløbet ligger på emnesiden Flytning.
Sådan får du hjælp til istandsættelsen på ProAssist
Et fraflytningssyn har en hård deadline. Boligen skal være fraflyttet senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen, og synet kan ligge kort tid efter. Det er netop den slags opgave, hvor det er rart selv at vælge, hvem der kommer.
I ProAssist beskriver du opgaven med tekst eller et foto, for eksempel flytterengøring, maling af to værelser eller udbedring af huller i væggen. Appen sætter opgaven op for dig. Derefter ser du egnede hjælpere i nærheden af adressen på et kort og vælger selv én af dem. Der er ingen budrunde og ingen algoritme, der vælger for dig. Hjælperen vælger du selv.
Hjælperen sender et tilbud med enten en timepris eller en fast pris. Når du accepterer, bliver beløbet reserveret på dit kort. Det er en reservation, ikke en betaling, og den gælder i omkring 7 dage.
Ved timepris kører måleren kun, mens der arbejdes. Pauser tæller ikke, og tiden afregnes pr. påbegyndt kvarter. Du betaler den reelle tid, når opgaven er færdig, og aldrig mere end 20 % over det tilbud, du accepterede. Ved fast pris betaler du den aftalte pris uanset varighed. Den pris, du ser, er den endelige pris inkl. moms.
Skriv adgangsforholdene med i opgaven: etage, elevator, om der er strøm og vand i boligen endnu, og hvornår nøglerne skal afleveres. Er der en hård deadline, så skriv den. Jo mere præcist du beskriver opgaven, jo mindre skal hjælperen gardere sig i sit tilbud. Hvad der ellers er værd at kigge efter, har vi samlet i Sådan vælger du den rigtige hjælper.
Efter opgaven ligger fakturaen under opgaven i appen. Den er udstedt i hjælperens navn og for hjælperens regning, fordi ProAssist formidler og ikke sælger selve arbejdet. Den kan du gemme sammen med dine fotos og din egen liste.
To ting skal siges rent ud. ProAssist tegner ingen forsikring og dækker ingen skader. Det står på siden om forsikring og ansvar. Og en hjælper på ProAssist afgør ikke en uenighed med din udlejer. Det gør huslejenævnet. Har du brug for hjælp til selve appen, finder du svarene under support.