Indflytningssyn: fejl og mangler inden for 14 dage

Du har 2 uger fra lejeforholdets begyndelse til at fortælle udlejeren om fejl og mangler i boligen. Gør du ikke det, mister du som udgangspunkt retten til at gøre dem gældende. Det står i lejelovens § 91. Fristen løber fra overtagelsen, ikke fra dagen for indflytningssynet.

Hvad er et indflytningssyn, og hvem skal holde det?

Et indflytningssyn er en gennemgang af boligen sammen med udlejeren, hvor alle rum og installationer bliver set efter for fejl og mangler. Resultatet skrives ned i en indflytningsrapport, der også noterer standen af hvert rum, og hvem der skal udbedre hvad.

Pligten afhænger af udlejeren. Efter lejelovens § 90 skal en udlejer, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, syne lejligheden i forbindelse med indflytningen og lave en indflytningsrapport. Du skal indkaldes til synet. Rapporten skal udleveres ved synet, eventuelt digitalt, og hvis du ikke er til stede eller ikke vil kvittere for den, skal den sendes til dig senest 2 uger efter synet.

I almene boliger gælder reglen altid. Efter almenlejelovens § 14 skal udlejeren under lejerens medvirken udarbejde en indflytningsrapport, uanset hvor mange boliger udlejeren har. Bolius (2024) beskriver det samme: i almene lejemål er rapporten obligatorisk, og i private lejemål har udlejere med mere end én lejebolig pligt til at lave den sammen med lejeren.

Lejer du af en privatperson, der kun har den ene lejlighed, er der altså ingen pligt til hverken syn eller rapport. Din egen frist på 2 uger gælder alligevel, og så er din dokumentation det eneste, der findes.

Hvad tæller som en fejl eller en mangel?

Lejeloven sætter en bund for, hvad du kan forvente. Efter § 89 skal udlejeren stille boligen til rådighed i god og forsvarlig stand fra lejeforholdets begyndelse, og på overtagelsestidspunktet skal boligen være rengjort, ruderne skal være hele, og alle udvendige døre skal have brugelige låse med tilhørende nøgler.

Alt andet end det er en forhandling om stand. Derfor er det din opgave at notere, hvad der faktisk er galt, og ikke kun det, der er ulovligt. I praksis er det typisk:

• Huller, revner, skrammer og mærker i vægge, lofter og paneler.
• Ridser, pletter og slitage på gulve, især under de møbler, du selv stiller ovenpå bagefter.
• Døre og vinduer, der ikke lukker, skæve hængsler og manglende nøgler.
• Kalk, skimmel, løse fliser og utætte fuger i bad og køkken.
• Hvidevarer, der følger med boligen, og som ikke virker.
• Rengøringen, hvis boligen ikke er rengjort ved overtagelsen.

Husk, hvorfor du gør det. Efter lejelovens § 187, stk. 1, skal du aflevere boligen i samme stand som ved overleveringen bortset fra slid og ælde, og det kan ikke pålægges dig at bringe boligen i bedre stand, end da du overtog den.

Bolius (2024) formulerer det samme: udlejeren kan ikke kræve, at du afleverer lejemålet i bedre stand end ved overtagelsen. Den sætning er kun noget værd, hvis du kan vise, hvordan standen var.

Hvad betyder fristen på 14 dage helt præcist?

Efter lejelovens § 91 skal du senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejeren, at du vil gøre manglen gældende. Ellers mister du retten til at påberåbe dig den. To detaljer bliver ofte byttet om:

• Fristen løber fra lejeforholdets begyndelse, altså fra den dag du overtager boligen, ikke fra den dag synet blev holdt. Holder udlejeren først syn en uge inde i lejemålet, har du stadig kun til dag 14.
• Loven stiller ikke krav om en bestemt form. Den siger "meddele". Bolius (2024) anbefaler alligevel, at du gør det skriftligt inden 14 dage, og en mail med dato og billeder er det eneste, du kan lægge frem senere.

Fristen har en indbygget undtagelse. Den gælder ikke, hvis manglen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, eller hvis udlejeren har handlet svigagtigt. En utæthed bag en skabsvæg eller et varmeanlæg, der først svigter i oktober, er altså ikke tabt, fordi der er gået tre uger. Det samme gælder i almene boliger, hvor almenlejelovens § 15 har samme frist og samme undtagelse.

Sådan skriver du mangellisten

Sæt en time af i den første uge, før møblerne står i vejen. Gå rummene igennem i samme rækkefølge hver gang, og skriv ned, mens du går.

1. Tag billeder af hvert rum, før du bærer ind. Billeder med dato er nemmere at forstå end en beskrivelse.
2. Notér mangler rum for rum med placering: "ridse i gulv, stuen, ved vinduet mod gården, ca. 30 cm".
3. Gå efter det, du ikke ser fra døren: bag radiatorer, i skabe, under vask, i emhætten, bag toilettet.
4. Tjek det, der kun kan mærkes: lukker vinduerne tæt, er der varme på alle radiatorer, løber toilettet.
5. Sammenlign med indflytningsrapporten, hvis du har fået en, og skriv kun det, der mangler i den.
6. Send listen til udlejeren skriftligt inden for de 14 dage, og gem en kopi af både listen og afsendelsen.

Er du netop flyttet og mangler overblikket over resten af opgaverne, ligger der en gennemgang i flyttetjeklisten, og flere guider til hele flytningen findes på emnesiden Flytning.

Hvad gør du, hvis udlejeren ikke vil rette manglerne?

Start med et skriftligt påkrav, hvor du beder udlejeren om at udbedre. Efter lejelovens § 95 kan lejeren, hvis udlejeren ikke afhjælper straks efter påkrav, selv afhjælpe manglen for udlejerens regning, og lejeren kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe manglen forringer boligens værdi.

Det er en ret, der er nem at bruge forkert, så få altid en aftale om regningen på skrift, før du sætter nogen i gang.

Er I fortsat uenige, er det nævnet, der afgør sagen. Efter lejelovens § 92 afgør huslejenævnet, om boligen var mangelfuld ved lejeforholdets begyndelse, og nævnet kan pålægge udlejeren at udbedre manglen. I almene boliger er det beboerklagenævnet, jf. almenlejelovens § 16.

Ifølge borger.dk (2026) skal du først selv tage kontakt til udlejeren og forsøge at løse konflikten. Lykkes det ikke, koster det 367 kr. i 2026 at indbringe en sag for huslejenævnet og 172 kr. for beboerklagenævnet.

Klagen skal være skriftlig og vedlagt dokumentation, og udlejeren får som regel en frist på 2 uger til at svare. Nævnet kan besigtige boligen, og så bliver begge parter indkaldt med mindst en uges varsel.

Hvorfor indflytningssynet afgør dit depositum flere år senere

De 14 dage handler ikke kun om at få rettet en revne nu. De handler om, hvad der står i papirerne, den dag du flytter ud igen. Huslejenævnet behandler ifølge borger.dk (2026) netop uenighed om lejerens pligt til at istandsætte ved fraflytning og sager om tilbagebetaling af depositum.

Ved fraflytningen skal udlejere med mere end én beboelseslejlighed holde flyttesyn og lave en fraflytningsrapport, og udgifter til istandsættelse, der ikke er med i rapporten, er lejeren uvedkommende, jf. lejelovens § 187, stk. 2 til 4. Din indflytningsrapport og din mangelliste er modstykket: de viser, hvilken stand du overtog. Hvordan den anden ende af flytningen forløber, har vi gennemgået i fraflytningssyn og depositum.

Sådan kan en hjælper frigøre tid i indflytningsugen

Fristen på 14 dage rammer præcis den uge, hvor du har mindst tid. Det er dér, kasserne skal tømmes, møblerne skal samles, og den gamle bolig skal gøres ren. En hjælper kan tage de praktiske opgaver, så du selv når gennemgangen af rummene, mens de stadig er tomme.

På ProAssist beskriver du opgaven i appen med tekst eller et foto, og appen sætter opgaven op for dig. Derefter ser du egnede hjælpere i nærheden af adressen på et kort og vælger selv én af dem. Der er ingen budrunde, og der er ingen algoritme, der vælger for dig. Hjælperen vælger du selv.

Hjælperen sender et tilbud med enten en timepris eller en fast pris. Når du accepterer, bliver beløbet reserveret på dit kort. Det er en reservation, ikke en betaling, og den gælder i omkring 7 dage.

Ved timepris kører måleren kun, mens hjælperen arbejder, pauser tæller ikke med, og tiden afregnes pr. påbegyndt kvarter. Du betaler den reelle tid, når opgaven er færdig, og aldrig mere end 20 % over det tilbud, du accepterede. Ved fast pris betaler du den aftalte pris uanset varighed. Prisen, du ser, er den endelige pris inkl. moms.

Undervejs kan du følge med, når hjælperen er på vej, med forventet ankomsttid. Fortryder du, er det gratis i 15 minutter, efter at du har oprettet opgaven, og kun så længe arbejdet ikke er gået i gang. Derefter koster en afbestilling 20 % af estimatet, højst 2.000 kr., hvis beløbet allerede er reserveret.

Chatten oversættes automatisk, og appen findes på 8 sprog, så aftalen om hvad der skal laves, kan skrives på dit eget sprog.

To ting skal du holde adskilt. Mangler ved boligen er udlejerens ansvar at udbedre, og dem melder du først, i stedet for at sætte en hjælper i gang for egen regning.

En hjælper er til dine egne opgaver: flytterengøring af den gamle bolig, samling af møbler, bortkørsel af emballage og pap. Skal der bores i vægge i et lejemål, så aftal med udlejeren, hvad du må, før hjælperen går i gang.

ProAssist tegner ingen forsikring og dækker ingen skader. Hver bruger har selv ansvaret for sin egen forsikring, og det kan du læse mere om på siden om forsikring og ansvar. Har du spørgsmål til selve appen, finder du svarene under support.